家を建てる前に。不動産購入時は古地図を確認(地盤・土地利用状況)

2017.01.10不動産 , 住宅・不動産
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不動産購入時は古地図を確認

東日本大震災以降、防災への意識が高まり、家を建てるときやマンションなどの不動産を購入するときに、家の立地や間取り以外にも、その土地の地盤の強さを気にする人が増えています。家やマンションの購入は、人生でもっとも大きな買い物の1つです。不良物件や耐震性の低い家を購入してしまうことは、どうにかして避けたいところです。

しかし、不動産の素人が土地の地盤の強さを調べるのは簡単なことではありません。きちんとした専門家による地盤調査を頼めば確実ですが、それもそれなりの費用がかかります。購入候補の不動産すべての土地を調べてもらうというのも、あまり現実的ではありません。

そこでおすすめなのが、「古地図」を使用して地盤を調べる方法です。

 

古地図とは

「古地図」とは、古い住宅地図や古い地形図のことです。

古地図を見れば、その土地が昔どんな土地であったのか、どんな使われ方をしていたのかを調べられますので、その土地の地盤や利用状況について知ることができます。

例えば、古地図を見て、昔は川や沼だった所で今は建物が建っている所があれば、そこは埋め立てられた土地だと分かります。

また、地盤の状態はその土地の地名や地形から推測可能です。近年の市町村合併や土地開発などで、昔とは全然違う名前が付けられている場合でも、古地図を見れば、そもそもの土地の地名や地形を確認することができます。

 

 

古地図の入手方法

古地図は、図書館や書店で閲覧・購入することができます。

また、日本国内の測量行政を行っている「国土地理院」のホームページでは、防災の役に立つ「土地条件図」や「都市圏活断層図」、「治水地形分類図」、「明治期の低湿地データ」といったさまざまな地図を閲覧することが可能です。

このほかにも、インターネット上で古地図を閲覧できるサービスが提供されていますので、地盤調査に活用するとよいでしょう。

 

家を建てるのに適さない土地

次のような土地は、家を建てるのに適していません。古地図を見る際のポイントとして覚えておくと役立ちます。

 

川や沼、海などを埋め立てた土地

軟弱地盤に建てる昔、川や沼だった土地、海などを埋め立ててできた土地は、家を建てるのにはあまり向いていません。

土地に水分や空気が多く含まれているため、このような土地に家を建てると、家の重さで土地に含まれている水分が減っていきます。そうすると、水分がなくなった分だけ、建物が沈んでしまう恐れがあるからです。巨大地震が起きたときに土地が液状化してしまう可能性もあります。

このような地盤を「軟弱地盤」といいます。軟弱地盤は、雨水や地下水が溜まりやすい低地によく見られます。

しかし、最近では海を埋め立てた土地に建物を建てることは珍しくありません。軟弱地盤であっても、適切な地盤補強工事を行えば、建物を建てることは十分可能です。ただ、地盤補強工事を行うにはコストがかかりますので、特別な理由がない限りは、マイホームとなる家をわざわざ軟弱地盤に建てることは避けたほうが無難です。

 

畑や水田だった土地

地盤改良が難しい昔、畑や水田として利用されていた土地も、家を建てるのに好適とはいえません。

水田は、湿地に作られていることが多いため、その土地には湿地性植物の腐ったものが堆積しています。農業をするには最適の土地ですが、このような土地は、隙間が多い、液状化を起こす危険性があるなどの理由で住宅地盤には不向きです。

畑も水田と同様、土地に隙間が多いため、家を建てると圧縮されてしまう場合があります。また、土地が酸性の場合、技術的な理由で地盤改良が難しいことがあり、家を建てるのには適しているとはいえません。

 

おわりに

家を建てるときや不動産の購入時には、その土地の地盤を確認することが大切です。間取りや立地も確かに重要ですが、建物の基礎となる地盤に問題があっては、元も子もありません。

家は、多くの人にとっては、一生に一度の買い物となるものです。今回紹介した古地図などをもとに調査をしたうえで、購入する物件を決めてみてください。

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